Jak zakończyć budowę w czasie epidemii

budowa w czasie epidemii
Czas czytania: 3 minuty

Kolejna nowelizacja specustawy dotyczącej COVID-19 wprowadziła istotne zmiany w  przepisach tarczy antykryzysowej, których celem jest umożliwienie formalnego zakończenia procesu budowlanego i rozpoczęcia użytkowania obiektów budowlanych pomimo ograniczenia działalności nadzoru budowlanego w czasie epidemii wirusa.

O możliwości odmrożenia decyzji umożliwiających rozpoczęcie procesu budowlanego pisaliśmy tutaj.

Epidemia a pozwolenie na użytkowanie

W związku z wprowadzonym stanem epidemii nadzór budowlany wstrzymał terenowe kontrole budowy, poprzedzające wydanie pozwolenia na użytkowanie. W konsekwencji wstrzymano również wydawanie samych pozwoleń na użytkowanie – decyzji kończących formalnie proces budowlany – co w praktyce uniemożliwiło inwestorom przystąpienie do użytkowania gotowych obiektów.

W odpowiedzi na ten problem, w kolejnej nowelizacji do specustawy[1], która weszła w życie z dniem 18 kwietnia (tarcza 2.0), ustawodawca wprowadził art. 31zy1, który wyłączył obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie przed przystąpieniem do użytkowania obiektów budowlanych.

Czy to oznacza, że inwestor może przystąpić do użytkowania obiektu bez żadnych formalności? Nie do końca.

Zgłoszenie zamiast pozwolenia

Inwestorzy, którzy zgodnie z prawem budowlanym mieli obowiązek uzyskać pozwolenie na użytkowanie przed przystąpieniem do użytkowania obiektu, obecnie mogą skorzystać z uproszczonej procedury zawiadomienia nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy (dotychczas stosowanej m.in. w przypadku obiektów budowlanych wznoszonych na podstawie zgłoszenia, a nie pozwolenia na budowę). Ponadto, zgodnie z nowym art. 31zy1 specustawy, wnioski o udzielenie pozwolenia na użytkowanie złożone przed dniem 18 kwietnia – jeżeli dotychczas nie wydano decyzji o pozwoleniu na użytkowanie – traktuje się jak zawiadomienie o zakończeniu budowy.

W przypadku zawiadomienia o zakończeniu budowy do użytkowania obiektu można przystąpić, jeżeli nadzór budowlany w terminie 14 dni od doręczenia mu zawiadomienia nie zgłosi w drodze decyzji sprzeciwu. Zgodnie z nowymi przepisami, w przypadku nierozpoznanych dotychczas wniosków o wydanie decyzji o pozwolenie na użytkowanie 14-dniowy termin liczy się od dnia wejścia w życie nowelizacji, tj. od 18 kwietnia.

Na pierwszy rzut oka wydaje się więc, że kwestia przystąpienia do użytkowania obiektów budowlanych znacznie się uprościła.

Wątpliwości

Problem pojawia się przy zestawieniu nowych przepisów z innymi przepisami specustawy, wprowadzonymi wcześniejszą nowelizacją. Chodzi o art. 15zzs, który zawiesza bieg terminów sądowych i administracyjnych na czas trwania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19. Zakres tego przepisu został sformułowany bardzo szeroko. Ustawa przewiduje co prawda szereg wyłączeń spod jego działania (art. 15 zzs ust. 8a), nie znajdziemy jednak wśród nich biegu terminu na wyrażenie przez nadzór budowlany sprzeciwu w następstwie zgłoszenia o zakończeniu budowy. Specustawa w tym zakresie przypomina obecnie słynny Paragraf 22 – w czasie epidemii organ nadzoru budowlanego ma 14 dni na wyrażenie sprzeciwu, a jednocześnie ten sam 14-dniowy termin ulega zawieszeniu na czas epidemii na mocy tej samej ustawy.

W teorii regulacja z art. 31zy1 – jako bardziej szczegółowa i wprowadzona później – powinna wyprzedzać regulację z art. 15zzs. Z powodu niefortunnej redakcji przepisów każda interpretacja wiąże się jednak z istotnym ryzykiem odmiennego stanowiska organu administracji budowlanej. Nielegalne użytkowanie obiektu budowlanego może wiązać się z poważnymi konsekwencjami, dlatego jednoznaczne ustaleniedopuszczalności użytkowania obiektu zgodnie z prawem ma dla inwestora fundamentalne znaczenie.

Co może zrobić inwestor?

Wyjścia z tej na pozór patowej sytuacji można szukać w zaświadczeniu o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Zgodnie z prawem budowlanym takie zaświadczenie może być wydane przez nadzór przed upływem terminu na wniesienie sprzeciwu, a jego wydanie wyłącza możliwość późniejszego wniesienia sprzeciwu i uprawnia inwestora do rozpoczęcia użytkowania obiektu budowlanego. Co więcej, na wydawanie takich zaświadczeń w czasie epidemii wprost zezwalają przepisy specustawy (art. 15zzs ust. 9 specustawy).

W konsekwencji inwestorzy, którzy dotychczas mieli obowiązek uzyskania decyzji, obecnie są z tego obowiązku zwolnieni, zamiast tego powinni jednak starać się o wydanie zaświadczenia. Pozwala to na uniknięcie obowiązkowej kontroli budowy ze strony organu.

Kolejna nowelizacja?

Pozostaje mieć nadzieję, że omawiane przepisy zostaną w najbliższym czasie sprostowane kolejną nowelizacją, aby nie było już wątpliwości co do biegu poszczególnych terminów i rzeczywistych obowiązków uczestników procesu budowlanego.

Pojawiają się już informacje prasowe, że ten problem ma zostać rozwiązany w tak zwanej tarczy 3.0. Na tę chwilę jednak projekt nowelizacji jeszcze się nie ukazał, ani nie został uchwalony – będziemy o nim informować na bieżąco.


[1] Ustawa o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych

AUTORZY
Piotr Olearczyk
Senior Consultant | Adwokat
piotr.olearczyk@olesinski.com

Maciej Król
Manager | Radca prawny
maciej.krol@olesinski.com
+48 880 349 884