Brak materiałów, pracowników, opóźnienia – wykonanie stało się nieopłacalne lub inwestor nie posiada środków na zakończenie inwestycji. Czy można odstąpić od umowy?
W zależności od okoliczności dalsze prowadzenie robót budowlanych w czasie epidemii koronawirusa, a także w czasie wychodzenia ze skutków tej epidemii, może nie być opłacalne dla którejś lub każdej ze stron kontraktu.
W takim wypadku, o ile strony nie przewidziały umownie dodatkowego prawa odstąpienia, które na taką okoliczność może być zastrzeżone, inwestor może odstąpić od umowy na zasadach ogólnych, m.in. odstąpić płacąc umówione wynagrodzenie oraz odliczając to, co wykonawca oszczędził z powodu niewykonania umowy.
W przypadku gdy na skutek epidemii koronawirusa doszło do opóźnienia wykonawcy z realizacją umowy o roboty budowlane tak dalekiego, że nie jest możliwe jej wykonanie w ustalonym terminie, inwestor również jest uprawniony do wycofania się z umowy. Ta podstawa powinna być jednak ostrożnie rozważana. Według dominującego orzecznictwa inwestor może skorzystać z prawa do odstąpienia nawet wtedy, gdy nie da się wykonawcy robót postawić zarzutu niezachowania należytej staranności, tj. gdy opóźnienie nastąpiło bez jego winy. Biorąc jednak pod uwagę aktualne nadzwyczajne okoliczności należy zawsze rozważyć czy poprzez złożenie oświadczenia o odstąpieniu inwestor nie nadużyje swojego prawa.
Wykonawca może natomiast żądać rozwiązania umowy przez sąd jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby rażącą stratą. Ponadto w przypadku gdy z umowy wynikają płatności częściowe, a inwestor opóźnia się z płatnością, wykonawca może rozważyć odstąpienie od umowy po bezskutecznym upływie terminu wyznaczonego wezwaniem do zapłaty.
Niektóre umowy przewidują możliwość odstąpienia niezależnie od zasad kodeksowych, np. gdy termin oddania robót nie zostanie dotrzymany lub zostanie przekroczony o określony czas – niezależnie od przyczyn lub z powodu okoliczności niezawinionych przez żadną ze stron. W takich wypadkach podstawy umowne są tymi, które pozwolą na wyjście z umowy. Umowy mogą jednak odmiennie kształtować relacje w przypadku opóźnień wynikających z siły wyższej, np. dawać prawo do odstąpienia dopiero po określonym czasie utrzymywania się takich okoliczności.
Powyższe podstawy prawne zostały opisane przy uwzględnieniu aktualnego brzmienia przepisów. W związku z rozwijającą się sytuacją epidemiologiczną mogą pojawić się inne rozwiązania prawne, które będą odmiennie regulować prawa i obowiązki stron. Zawsze konieczna jest analiza konkretnych zapisów umownych aby ocenić możliwe kroki prawne dla każdej ze stron.
autor
Olga Płoucha
Manager | Adwokat
olga.ploucha@olesinski.com
+48 664 330 304