Ustawa o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych w ramach tarczy antykryzysowej, jako jeden ze środków ochrony najemców zakłada wydłużenie trwania umów najmu lokali i ograniczenia w ich wypowiadaniu.
Zasięg tych przepisów jest szeroki – dotyczy wszystkich lokali – zarówno lokali komercyjnych, w tym biurowych, handlowych oraz usługowych, jak i lokali mieszkalnych.
Najem może trwać dłużej
Umowy najmu zawarte przed dniem wejścia w życie nowelizacji specustawy, a kończące się przed 30 czerwca 2020 r., mogą być przedłużone do 30 czerwca 2020 r. Najemca, który chce przedłużyć okres najmu powinien przed jego upływem złożyć wynajmującemu oświadczenie o przedłużeniu. Przedłużenie następuje na dotychczasowych warunkach. Rozwiązanie to nie znajdzie jednak zastosowania zawsze: jest wyłączone w przypadku zwłoki najemcy w zapłacie czynszu i innych opłat (zwłoka musi być odpowiednio wysoka i trwać odpowiednio długo) lub gdy najemca używa tego lokalu w sposób niewłaściwy.
Co istotne, najemca może skorzystać z opcji przedłużenia najmu także w trakcie okresu wypowiedzenia – jeżeli wynajmujący złożył oświadczenie o wypowiedzeniu umowy przed wejściem w życie ustawy.
Zamrożone wypowiedzenia
Przepisy specustawy przewidują także „zamrożenie” do 30 czerwca 2020 r. możliwości wypowiedzenia umowy oraz czynszu najmu lokalu (zarówno komercyjnych, jak i mieszkalnych) przez wynajmujących.
Ustawa przewiduje nieliczne wyjątki od zakazu wypowiedzenia – w przypadku lokali niemieszkalnych, wypowiedzenie będzie mogło być dokonane tylko w przypadku naruszenia przez najemcę postanowień umowy najmu lub przepisów prawa dotyczących sposobu używania lokalu lub w przypadku konieczności rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się ten lokal.
Co to oznacza w praktyce? Do dnia 30 czerwca 2020 r. zwłoka z zapłatą czynszu nie będzie uzasadniała wypowiedzenia umowy najmu – zarówno w przypadku lokali mieszkalnych, jak i komercyjnych.
Co dalej?
Zamrożenie możliwości wypowiedzenia nie oznacza umorzenia czynszu – po 30 czerwca 2020 r. najemca będzie musiał zapłacić zaległy czynsz w pełnej wysokości wraz z odsetkami. Wielu najemców zamierza renegocjować warunki najmu podejmując próby dopasowania stawki czynszu do nowej rzeczywistości. Na zawarcie porozumienia z wynajmującymi pozostało niewiele czasu. Skuteczne negocjacje zależą od wielu czynników, w tym starannie dobranych argumentów prawnych.
AUTOR
Piotr Olearczyk
Senior Consultant | Dział prawny
piotr.olearczyk@olesinski.com
+48 787094015
Opiekun Merytoryczny
Maciej Król
Manager | Radca prawny
maciej.krol@olesinski.com
+48 880 349 884